Original thread by #99 (@PartaiSocmed)
TIPS MENYELAMATKAN RUMAH KETIKA BUNGA KPR MELAMBUNG TINGGI KARENA RESESI.
Simpan dulu thread ini siapa tahu berguna kelak.
Berhubung sudah malam kami lanjutkan besok setelah banyak yg retweet.
Sebelum memulai kami mau mengingatkan yg KPR-nya dr bank syariah agar tetap waspada krn jk suku bunga melonjak tinggi mk bukan tdk mungkin cicilan KPR di bank syariah juga akan ikut naik. Krn cost of fund bank syariah pasti ikut naik.
Ini penjelasannya
https://www.merdeka.com/perbankan/menengok-dampak-kenaikan-suku-bunga-ke-bank-syariah.html
Berkaca pada kejadian di negara2 Eropa dan juga Amerika saat ini, dimana warganya banyak yg kehilangan property akibat kenaikan suku bunga maka tidak ada salahnya kita harus mulai sedia payung sebelum hujan.
Tentu kita tetap berharap dan berdoa ekonomi Indonesia akan baik2 saja, namun jika hal terburuk sampai terjadi maka kita sudah tahu apa yg harus dilakukan. Ingat, cicilan KPR kalian tidak bisa dibayar dgn doa.
Resiko yg harus kita pahami dlm KPR adalah sbb:
1. Bank tidak bisa menyita rumah kita.
2. Bank hanya bisa melakukan lelang dgn aturan2 yg ketat.
3. Sebelum proses lelang debitur berhak minta strukturisasi kredit.
4. Untuk kredit yg macet nilai pelunasan bisa dinegosiasikan.
5. Debitur berhak tetap menempati rumahnya sebelum terbeli dalam proses lelang.
6. Selama belum terbeli dalam proses lelang debitur masih berhak penuh terhadap property-nya. Termasuk menolak pemasangan stiker atau spanduk apapun di rumahnya atau mencopot jika sudah dipasang.
7. Debitur berhak menggugat bank jika melakukan lelang tanpa menawarkan atau menolak restrukturisasi.
8. Debitur berhak memblokir sertifikat tanahnya di BPN.
Nah kebanyakan debitur tidak paham tentang informasi2 ini karena bank memang tidak ingin mereka paham. Dikiranya dunia akan baik2 saja, lalu setelah masalah finansial menimpa baru nangis2 seperti anak kecil.
Tapi beruntun ada akun @PartaiSocmed yg membimbing kalian.
Mari kita mulai langkah2nya. Ketika bunga kredit melambung tinggi akibat kondisi ekonomi global maka otomatis bunga KPR kalian ikut meroket. Masalahnya utang KPR itu nilainya besar, kenaikan bunga sedikit saja sudah cukup membuat ekonomi kita gonjang-ganjing
Ingat ya, hampir semua bank (termasuk bank syariah) menerapkan sistem anuitas. Yg artinya cicilan yg dibayarkan sebagian besar untuk cicilan bunga dulu, pokoknya hanya berkurang sedikit sekali. Dan cicilan bunga ini atas dasar keseluruhan pokok utang.
Bayangkan jika kenaikan suku bunga kredit tiba2 melonjak sekian persen? Bisa2 cicilan perbulan naik diatas 50% dari di masa normal. Dengan cicilan yg sekarang saja sudah terengah2 akibat kenaikan harga kebutuhan pokok apalagi jika terjadi kenaikan cicilan yg besar. Mecicil!
Dalam kondisi luar biasa itu kita akan dihadapkan pada pilihan prioritas: memilih mengutamakan kebutuhan makan dan sekolah anak atau memilih tetap bayar cicilan seberapapun naiknya?
Di masa krisis membuat prioritas penting karena banyak yg hancur justru karena tidak punya prioritas.
Banyak orang yg jelas2 tidak bisa lagi meneruskan cicilan rumahnya yg membengkak tapi tetap memaksakan diri. Akibatnya gali lubang tutup lubang hingga rumah tangga hancur
Jadi saran kami jika bunga KPR melonjak tinggi prioritaskanlah keselamatan keluarga dulu. Jika masih punya kekuatan bayar segera minta restrukturisasi. Jika ditolak minta surat resmi penolakan restrukturisasi dari pihak bank. Lalu stop bayar cicilan sama sekali.
Ingat, melonjaknya suku bunga adalah krn kondisi ekonomi global jadi termasuk force majeur. Anda tdk salah sama sekali krn tidak mampu bayar lagi, toh sebelum2nya Anda sudah membayar cicilan dengan baik. Jadi lupakanlah perasaan bersalah disini. Ini masalah hidup mati keluarga!
Tp bgm dgn rumah saya? Apa jadinya keluarga kita nanti jika rumah sampai disita bank?
Kan di awal sudah dibilang bank tdk bisa menyita rumah Anda. Namun bagaimana caranya biar rumah Anda tetap jadi milik Anda dan suatu saat bisa dilunasi dgn harga miring? Ikuti terus thread ini
Izin maksi dulu..
Lanjut..
Sebelum memutuskan menghentikan cicilan KPR pahami dulu resiko pasti & tidak pastinya:
1. BI Checking pasti jelek dan tdk bisa lagi meminjam di bank manapun atas nama Anda maupun isteri. Disinilah pentingnya skala prioritas.
2. Anda belum tentu kehilangan rumah Anda.
Setelah menghentikan cicilan dgn pertimbangan matang dan teguh maka Anda akan mulai mendapat ‘surat cinta’ dari bank yg memberitahukan keterlambatan cicilan Anda. Lalu dilanjut dgn telpon dari bank yg mengingatkan hal yang sama ditambah ancaman rusaknya BI checking
Setelah tiga sampai empat surat cinta biasanya tekanan ancaman halus lewat telpon makin meningkat. Mulai dari ancaman BI Checking yg buruk hingga ancaman penyitaan.
Sampaikan saja dgn santun, BI checking buruk adalah resiko yg Anda terima tapi bank tidak boleh menyita rumah.
Setelah lewat dari 4 bulan biasanya Anda akan dapat surat cinta baru berupa SP dgn ancaman akan dilakukan pelelangan terhadap jaminan (rumah Anda). Disitu debitur yg polos akan mulai panik, jantung berdegub2, makan kurang enak. Tapi followers @PartaiSocmed akan tenang2 saja.
Setelah surat cinta SP1, SP2, dan mungkin SP3 berlalu, mk langkah selanjutnya yg dilakukan bank adalah melelang rumah Anda. Sebelum lelang bank wajib memberitahu pada debitur kapan, di kantor lelang mana, serta berapa plafon lelang rumah. Disini tensi darah Anda akan naik.
Satu hal perlu Anda pahami adalah di lelang pertama Bank tidak boleh melelang murah rumah Anda! Bank wajib melelang sesuai nilai appraisal. Artinya sangat2 jarang ada orang membeli property di lelang pertama.
Tensi darah pun turun sedikit setelah baca tweet ini..
Nah, pada saat menerima pemberitahuan lelang ini Anda bisa mulai melakukan blokir sertifikat tanah di BPN dan syukur2 melakukan gugatan terhadap bank di pengadilan negeri setempat. Untuk menghemat biaya lakukan gugatan sendiri tanpa perlu menyewa lawyer.
Pahami ini! Tujuan blokir sertifikat dan gugat bank di pengadilan bukanlah untuk memenangkan kasus tapi sekedar utk membuat property Anda bermasalah. Siapa orang bodoh yg mau beli property bermasalah di lelang?
Alasan gugatan suka2 Anda, spt bank tdk memberi restrukturisasi dll
Sebelum proses lelang biasanya bank mencoba2 nakal menempeli rumah atau pagar dgn tulisan2 spt gambar dibawah ini sebagai bentuk pressure mental. Jika petugas bank minta izin pemasangan, tolak! Jika terlanjur dipasang tanpa izin cabut secepatnya!
Ingat, selama sertifikat masih atas nama Anda maka secara hukum tanah dan rumah tsb masih milik Anda yg sah. Bank tidak berhak menempelkan apapun di property Anda tanpa keputusan pengadilan. Dan tidak pernah ada bank yg pasang tulisan begitu lewat pengadilan.
Jika unsur gengsi bisa Anda kesampingkan akan sangat baik jika rumah Anda tempeli dgn tulisa:
“RUMAH INI SEDANG DALAM PERKARA DAN SERTIFIKAT DIBLOKIR OLEH PEMILIK DI BPN”.
Orang sebelum beli rumah di lelang kan biasanya survey ke lokasi dulu. Jika disana dia melihat rumah yg dia incar sedang berperkara kemungkinan besar dia akan mengurungkan niatnya. Orang beli property tidak ingin beli perkara.
Oya, satu hal yg tidak kalah pentingnya. Selama proses tersebut rumah Anda tidak boleh kosong. TETAP HARUS DITEMPATI. Jikapun property tsb tidak Anda tempati maka minta sanak keluarga, atau bila perlu bayar orang untuk menempati rumah tsb.
Ini penting sebab orang yg beli rumah yg masih berpenghuni punya kewajiban untuk pengosongan rumah pakai acara manggil satpol pp segala. Biasanya orang awam yg ingin menempati rumah yg dibelinya males dgn urusan yg beginian, terutama krn masalah kemanusiaan.
Ketika saatnya hari H lelang rumah Anda dilakukan datanglah ke acara lelang dengan tenang. Disinilah saatnya Anda berdoa semoga tidak ada orang yg cukup gila membeli rumah mahal yg berperkara di lelang pertama.
Tujuan Anda datang ke lelang itu untuk memberitahu jika ada yg berminat bahwa rumah Anda masih berpenghuni dan berperkara. Agar mereka mempertimbangkan kerepotan yg akan dihadapi jika nekad membeli rumah Anda.
Dengan cara2 diatas maka sangat kecil kemungkinan ada yg berminat pada rumah Anda. Sehingga lelang pertama tidak laku. Untuk sementara Anda bisa tenang dan tensi darah menurun..
Lelang berikutnya biasanya 5 bulan sampai setahun setelah lelang pertama. Di masa2 jeda itu bank mulai melunak pada Anda. Menawarkan pelunasan dgn diskon dll. Tapi diskonnya masih tidak seberapa karena pihak bank masih pede. Cukup dengarkan dan tolak dgn sopan saja.
Tapi ingat, sejak Anda menghentikan pembayaran cicilan KPR akibat bunga yg melonjak Anda tetap harus menyisihkan uang sebesar cicilan wajar setiap bulannya untuk ditabung. Goalnya adalah untuk melunasi KPR Anda dgn harga murah.
Jangan sekali2 mengalihkan cicilan ke gaya hidup!
Setelah lelang pertama gagal beberapa bulan kemudian masuk ke lelang kedua. Nah disini bank berhak menurunkan harga lelang tp masih tetap tinggi. Tetap lakukan langkah2 spt ketika menghadapi lelang pertama. Sampaikan pesan yg jelas pd calon pembeli bahwa property Anda bermasalah
Setelah lelang kedua tidak laku posisi bank tidak akan segalak di awal. Sekarang mereka yg akan merayu2 Anda untuk melunasi rumah Anda dgn diskon yg lebih besar. Jika Anda ada duitnya silakan mulai negosiasi disini, jika tidak tolak saja secara halus.
Jika ada duitnya, angka negosiasi yg kami sarankan disini adalah nilai pokok utang Anda dikurangi jumlah cicilan yg sudah Anda bayarkan, ditambah dikit bolehlah. Bank kemungkinan akan menolak tawaran Anda tapi biar saja, namanya juga nawar kan boleh2 saja toh?
Karena deadlock beberapa bulan kemudian property Anda akan masuk lelang ketiga. Masih sama caranya dgn ketika menghadapi lelang pertama. Usahakan agar tidak ada yg tertarik pada rumah Anda karena masih ditempati, berperkara, dan sertifikatnya diblokir.
Meskipun pada lelang ketiga bank boleh menurunkan plafon lelangnya tapi ingat thread ini adalah antisipasi ketika bunga bank melonjak gara2 resesi. Di masa resesi orang tidak mikir beli rumah. Mana ada yg tertarik beli rumah berperkara di tengah resesi?
Proses ini bisa berlangsung tahunan hingga puluhan tahun. Pada titik ini bank sudah ampun2 dan sangat melunak dan Anda pun sudah cukup tabungan dari cicilan KPR yg tidak dibayarkan tapi Anda tabung itu. Tapi ingat nabungnya di bank lain ya, agar tidak kena auto debet.
Sampai pada titik ini bisa melakukan 2 exit strategy:
1. Menawar pelunasan pada bank dgn harga murah (pokok utang dikurangi jumlah cicilan yg telah dilakukan).
2. Cessie
Untuk cessie kami jelaskan di tweet berikutnya.
Kita mulai yg pertama dulu. Dlm kondisi utang Anda macet bertahun2 maka secara pembukuan bank sudah melakukan “write off” terhadap piutangnya itu. Artinya sudah dihapus bukukan. Artinya lagi berapapun pembayaran yg dilakukan akan masuk sebagai keuntungan tahun ini.
Disamping itu bank juga kena kewajiban menjaga NPL (kredit macet) dari BI. Intinya mereka ingin NPL-nya turun. Sehingga tekanan sekarang lebih berat pada bank dari pada Anda. Jadi Anda memang bisa menawar pelunasan murah untuk property Anda karena faktor2 diatas.
Sekarang tentang Cessie. Cessie itu secara goblok bisa diterjemahkan sebagai membeli utang atau membeli resiko. Contoh, kita bisa melakukan cessie untuk kredit2 macet di bank dgn harga sangat2 murah tapi kita punya resiko menagih pada pihak debiturnya.
Kenapa bisa murah? Ya karena banknya sendiri sudah menyerah menagihnya, maka siapapun yg mau membeli utang dgn resikonya bisa dapat murah.
Tapi harap dicatat bahwa untuk menghindari fraud cessie tidak bisa dilakukan oleh debitur sendiri, harus pihak lain.
Nah disini Anda bisa menggunakan saudara atau sahabat yg terpercaya untuk melakukan cessie terhadap utang Anda. Contoh, utang 1,5M bisa Anda cessie seharga 350-750 juta saja tergantung nego. Berhubung duit cessie-nya dari Anda maka utang Anda otomatis lunas!
Bagi yg belum paham:
1. Anda utang pd bank A.
2. Utang Anda macet dan property Anda tidak laku dilelang.
3. Saudara/sahabat Anda melakukan cessie terhadap utang Anda
4. Utang Anda berpindah dr bank A ke saudara Anda.
5. Krn duit cessie dr Anda maka otomatis utang Anda lunas
Setelah membaca thread ini maka dunia yg seolah gelap gulita sekarang mulai cerah lagi. Demikianlah ilmu bisa mengubah kegelapan menjadi terang benderang..
Sekian thread kami semoga mencerahkan dan menambah wawasan kita semua.
